Heinrich Stilling ist Gründer der Plattform Bau-Sachverstand.com. Die Plattform vermittelt Bausachverständige an private Immobilienkäufer

Wie findet man einen guten Bausachverständigen für die Hauskaufberatung?

Die kurze Antwort lautet: Das ist gar nicht so einfach. Und weil das so ist, unterliegen leider viele Kunden einem gefährlichen Trugschluss. Denn nur weil ein Sachverständiger Sie beim Hauskauf begleitet hat, heißt das noch lange nicht, dass die Beratung gut und mit Sachverstand durchgeführt wurde. Fehlerhafte oder falsche Beurteilungen bei Mängeln und Schäden an Gebäuden können dann schnell sehr teuer werden und zu fünf- oder sechsstelligen Sanierungskosten führen. Grund ist nicht selten die fehlende Qualifikation des Sachverständigen. Wir erklären Dir hier, warum es schwierig ist einen guten Gutachter für die Begleitung beim Haus- oder Wohnungskauf zu finden, und worauf Du achten solltest.

Der Begriff des Sachverständigen ist nicht geschützt

Fangen wir einmal ganz vorne an: was ist eigentlich ein Bausachverständiger beziehungsweise ein Baugutachter und gibt es einen Unterschied? Die Antwort ist nein, es gibt keinen Unterschied. Baugutachter und Bausachverständige beurteilen beide Schäden an Gebäuden, egal ob bei Bestandsgebäuden oder beim Neubau, egal ob bei gewerblich genutzten Immobilien oder bei Ein- oder Mehrfamilienhäusern.

Aber was zeichnet einen Bausachverständigen / Baugutachter aus? Hier fängt das eigentliche Problem an. Der Begriff des Bausachverständigen (beziehungsweise allgemeiner: des Sachverständigen) ist nicht geschützt. Theoretisch darf sich jeder, der im weitesten Sinne mit Immobilien arbeitet und einen gewissen technischen oder beruflichen Hintergrund hat, Bausachverständiger nennen. Dabei ist es vollkommen egal, ob zum Beispiel ein als Sachverständiger ISO-zertifizierter Architekt seit vielen Jahren Immobilieninteressenten beim Kauf begleitet oder ein Makler an einem Wochenendseminar sich zum „Experten für Bauschäden“ weitergebildet hat. Beide dürfen sich theoretisch den Titel Bausachverständiger oder Baugutachter auf die Visitenkarte drucken.

Viele Zertifizierungen unterschiedlicher Qualität

Das nächste Problem ist die Fülle an Zertifizierungsmöglichkeiten. Oben haben wir eigentlich bereits ein gutes Beispiel angedeutet. Das Wochenendzertifikat „Experte für Bauschäden“ sieht für den Immobilieninteressenten super aus, verrät aber wenig über die Qualität des Bausachverständigen bei der Beratung beim Wohnungskauf. Im Gegenteil, häufig ist ein solches Kurzseminar eher ein Zeichen für den fehlenden Sachverstand des Gutachters. Ein grundsätzlich gutes Siegel ist die öffentliche Bestellung (sogenannte ÖBUVs – öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) und ein nach ISO(xyz)-zertifizierter Sachverständiger (ein europäischer Standard, der die Qualität von Sachverständigen europaweit sicherstellen soll). Doch auch hier lauern Probleme: viele dieser in der Theorie hervorragend ausgebildeten Sachverständigen arbeiten in Nischen und werden häufig fast ausschließlich von Gerichten beauftragt, um sehr spezifische und immer ähnliche Probleme zu bewerten (zum Beispiel wer/was hat Schuld an der Schimmelbildung). Hieraus ergeben sich zwei Probleme: viele dieser Sachverständigen sind gut ausgelastet, weil sie regelmäßig von Versicherungen und Gerichten beauftragt werden, und teilweise verfügen diese Sachverständige nicht über ein umfangreiches „Allrounder“-Wissen, um auch Schäden außerhalb ihrer Nische beurteilen zu können.

Die Verwirrung ist perfekt: der Freie Sachverständige

Um die Verwirrung perfekt zu machen gibt es auch sogenannte freie Sachverständige. Diese Sachverständigen haben keine förmliche Qualifizierung (öffentliche Bestellung oder eine der vielen verschiedenen Zertifizierungsmöglichkeiten). Auch hier gilt: Es gibt hervorragende freie Sachverständige, die Dich beim Hauskauf optimal beraten können, aber eben auch viele schwarze Schafe. So gibt es Fälle von freien Sachverständigen, die eine Zertifizierung nicht nötig haben, weil sie wegen ihres großen Erfahrungschatzes ausgewiesene und anerkannte Experten sind. Auf der anderen Seite gibt es aber eben auch freie Sachverständige, die dich viel Geld kosten können…

Worauf muss ich also achten, um einen guten Bausachverständigen zu finden?

  • Lass dich vom Titel nicht blenden: Egal ob Bausachverständiger, Baugutachter, Sachverständiger für Bauschäden oder Baumängel – (fast) jeder kann sich so bezeichnen und ein solcher Titel sagt nichts über die Qualität der Person als Berater beim Hauskauf aus
  • Berufserfahrung: Frage den Sachverständigen, seit wann und wie oft im Jahr er Hauskaufberatungen durchführt. Versuche herauszufinden, was der Sachverständige „hauptberuflich“ macht. Sind es Beurteilungen von Schäden an Wohngebäuden (wie zum Beispiel Feuchteschäden, Beurteilung vom Dachzustand) oder arbeitet der Sachverständige unter der Woche als Finanzierungsvermittler und am Wochenende als Berater beim Hauskauf?
  • Zertifizierungen: die öffentliche Bestellung oder eine ISO-Zertifizierung nach (…) ist ein gutes Indiz aber keine Garantie für praktische Erfahrung bei der Kaufbegleitung von Immobilien. Darüber hinaus sind Sachverständige mit dieser Qualifizierung rar gesät und wissen um ihren Preis. Es gibt noch viele andere (teils gute aber auch schlechte) Zertifizierungsstellen. Frage daher nach der Zertifizierung und versuche mehr durch Internet-Recherche über die Zertifizierungsqualität herauszunfinden
  • Bauchgefühl: wenn Du das Gefühl hast, es stimmt etwas nicht, hast Du meistens recht. Macht der Sachverständige einen seltsamen Eindruck auf dich? Will er unter der Hand abrechnen oder weigert er sich, die Mängel an Gebäuden schriftlich zu erfassen? Dann solltest Du ebenfalls die Finger von einer Beauftragung lassen.

Wir von Bau-Sachverstand.com helfen Dir einen Bausachverständigen zu finden, der dich beim Immobilienkauf unterstützt, und der diesen Namen verdient. Wir achten darauf, dass nur unabhängige Sachverständige Partner unseres Netzwerkes werden, die aufgrund ihrer Berufserfahrung, Aus- und Weiterbildung und praktischer Erfahrung bei der Beurteilung von Schäden an Wohnimmobilien sich dafür qualifizieren. Solltest Du aber doch einmal unzufrieden mit einem unserer Partner-Sachverständigen sein, dann melde Dich bei uns.

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